Налог при покупке недвижимости в Каталонии: ITP, IVA, AJD

Какой налог платят при покупке недвижимости в Каталонии

Режим определяет, кто продаёт и что именно. Что такое сами налоги, разобрано в статье что такое ITP и AJD; здесь речь о ставках и расчёте. Если продаёт частное лицо, покупка облагается налогом на имущественные сделки (ITP, модальность transmisiones patrimoniales onerosas), без IVA. Тот же ITP платят, когда продаёт предприниматель, но сделка освобождена от IVA, и когда он передаёт объект как автономный экономический комплекс [1].

IVA плюс налог на документально оформленные акты (AJD) платят, когда продаёт застройщик первую передачу готового здания. Передача не считается первой, если объект перед этим два года или больше непрерывно использовали (собственник, узуфруктуарий или арендатор без опциона). Ещё IVA и AJD платят при продаже реконструированного здания, если реконструкция отвечает условиям закона об IVA, и при продаже земельных участков с застройкой в процессе [1]. Ставка IVA на жильё: 10 % для свободного жилья и жилья с официальной защитой, 4 % для жилья с защитой особого режима [3]. Ставка 10 % по статье 91 Ley 37/1992 относится к жилью и не более чем двум местам гаража и кладовым, проданным вместе с ним [12]. AJD по тарифу AJ4 составляет 1,5 %, а при отказе от освобождения от IVA продавцом-предпринимателем применяется тариф AJ5 3,5 % (с 27 июня 2025 года) [1].

Определить, какой налог вам предстоит, помогает квалификатор операций на сайте AEAT: он показывает, облагается ли сделка IVA или ITP, но про AJD ничего не сообщает [1]. Ставка не зависит от того, нерезидент вы или нет: в таблицах ATC гражданство покупателя не указано как критерий, а ставка зависит от цены, типа объекта и категории покупателя [1][2].

Сколько налогов платят при покупке квартиры в Каталонии: сводная таблица

Покупатель квартиры платит один из двух наборов налогов: ITP, если продаёт частное лицо, или IVA с AJD, если продаёт застройщик. Ставка ITP меняется в зависимости от цены, назначения жилья и категории покупателя [1][2].

Данные таблицы: страницы Agència Tributària de Catalunya [1][2], Ley 37/1992 [12] и Generalitat [3]. Ниже разобраны расчёт ITP по шкале, льготы, новостройка и прочие расходы.

ITP: ставки и расчёт

Шкала Agència Tributària de Catalunya действует для сделок с 27 июня 2025 года. До этой даты ставка 10 % распространялась на сделки до 1 000 000 €, и именно этот порог встречается в большинстве статей [2].

Как это выглядит на цифрах. Квартира за 300 000 €: 10 %, то есть 30 000 €. Дом за 700 000 € (пример самой ATC): 60 000 € плюс 11 % с 100 000 €, итого 71 000 €, средняя ставка 10,143 % [2]. Объект за 1 000 000 €: 93 000 € плюс 12 % с 100 000 €, итого 105 000 € (арифметика по таблице). Если покупают двое в долях, налог считают по полной стоимости объекта для определения средней ставки, а затем применяют к доле каждого [2].

База налога. Общее правило: рыночная стоимость. Для недвижимости с референтной стоимостью из кадастра (valor de referencia) база равна наибольшей из референтной стоимости, заявленной стоимости и цены по договору [4]. Если референтная стоимость завышена, налогоплательщик может подать заявление об исправлении самоначисления и оспорить её [4]. Занижать цену в escritura бессмысленно.

Повышенные и пониженные ставки: кого они касаются

20 % ITP платит покупатель, которого закон считает крупным владельцем жилья, а также покупатель целого дома, состоящего из жилых помещений. Крупным ATC считает того, у кого более 10 городских жилых объектов в Каталонии, либо жилая площадь которых в сумме превышает 1 500 м² (без гаражей и кладовых), либо пять и более жилых объектов в муниципалитетах напряжённого рынка. Для фактов до 13 июля 2026 года пять объектов считались в пределах одной зоны напряжённого рынка. Статус определяется до сделки: если у вас четыре жилья в зоне и вы покупаете ещё два одним договором, ни одно из них не облагается по 20 % [2]. Учитываются и квартиры, которые сдаются туристам [2]. Ставка 20 % не применяется, если покупатель берёт жильё как основное; основным считают жильё, в котором человек живёт непрерывно три года [2]. Обычного покупателя одной квартиры это не касается, но инвестору с портфелем стоит проверить.

Пониженные ставки относятся к покупке жилья для постоянного проживания при выполнении условий: жильё с официальной защитой (на одной странице ATC указано 7 %, на другой 5 %, уточняйте при подаче), молодёжь до 35 лет, многодетные и неполные семьи, люди с инвалидностью, жертвы гендерного насилия (5 %), сельские муниципалитеты (4 %, в муниципалитетах особого внимания 3 %) [1][2]. Для нерезидента, покупающего второе жильё, эти льготы обычно не подходят. Условия читайте на странице ATC, там есть требования по каждой ставке.

IVA и AJD при покупке новостройки

Если вы покупаете новое жильё у застройщика, IVA составляет 10 % цены без налога: на квартиру за 400 000 € IVA будет 40 000 € [3]. AJD по тарифу AJ4 (1,5 %) добавляется, когда сделку оформляют в нотариальной escritura [1]. Налоги платит покупатель. Для первой передачи жилья с официальной защитой escritura освобождена от AJD, но модель 600 всё равно подают [1].

Покупатель новостройки платит ещё расходы по оформлению: нотариус, реестр, гестор. Расходы на ипотечный кредит застройщика и на escritura de obra nueva и разделение на горизонтальную собственность несёт продавец [3]. Новый дом должен иметь десятилетнюю страховку от дефектов: без неё его не внесут в реестр [7]. Чем ещё отличаются два вида покупки, мы разбираем в статье новостройка или вторичка.

Остальные расходы покупателя

Нотариальные и регистрационные суммы мы в таблице не называем: они зависят от цены, количества страниц и операций в документе. Нотариусы и регистраторы берут по тарифу, установленному государством, поэтому в разных нотариальных конторах итог близок [3][8]. Налог по ипотечной escritura (AJD) с 10 ноября 2018 года платит банк, выдающий ипотеку [3]. Подробный разбор нотариальных расходов: расходы нотариуса при покупке.

Нерезидент: что добавляется

Покупатель-нерезидент платит те же налоги, что и покупатель-резидент, а вот сделка с продавцом-нерезидентом создаёт дополнительные обязанности. Если продавец физлицо без налогового резидентства в Испании, покупатель удерживает 3 % цены и вносит их в налоговую в счёт налога продавца (статья 25.2 TRLIRNR); пока удержание не внесено, объект остаётся ответственным по этому платежу [10]. По plusvalía municipal в этом случае покупатель выступает заместителем налогоплательщика (статья 106.2 TRLRHL) [11].

После покупки нерезидент платит IBI и имеет обязанности по подаче деклараций IRNR; их мы разбираем в статье о налоге с аренды нерезидента (модель 210). Порядок самой покупки описан в статье покупка недвижимости нерезидентом.

Как заплатить налог: модель 600 и срок

1. Определите режим (ITP или IVA с AJD) и код тарифа: например TUB для городского объекта, THP, TUJ, TUF и другие для пониженных ставок, TGT для крупных владельцев, AJ4 для IVA и AJD [1][2].
2. Подготовьте договор купли-продажи, данные объекта и кадастровую ссылку. Для ITP дата начисления налога это дата договора купли-продажи; для AJD дата escritura [1][13].
3. Подайте и оплатите модель 600 в Agència Tributària de Catalunya в течение одного месяца с даты сделки. Срок считают от даты до даты; если последний день выпал на выходной или праздник, он переносится на ближайший рабочий день [5]. Подавать обычно поручают нотариусу, гестору или адвокату.
4. Покупатель указан как плательщик (subjecte passiu), продавец как передающий [1].
5. Сохраните платёжный документ и документ о подаче модели: они нужны для регистрации права.

Если в договоре есть отлагательное условие, момент начала срока стоит отдельно сверить с инструкцией к модели 600 и с гестором [13].

Типичные ошибки

• Считают налог по старому порогу в 1 000 000 € вместо 600 000 €. Изменение действует с 27 июня 2025 года [2].
• Закладывают только налог и забывают нотариуса, реестр и гестора.
• Пытаются занизить цену в escritura, а налог всё равно считают с референтной стоимости [4].
• Не выясняют, продаёт ли квартиру нерезидент: тогда нужно удержание 3 % [10].
• Принимают пониженную ставку для себя, не проверив условия: льготы привязаны к категории покупателя и к основному жилью [1][2].
• Не проверяют, не считается ли покупатель крупным владельцем: ставка 20 % может сделать сделку невыгодной [2].

С чем мы можем помочь

Статус покупателя, назначение жилья, число уже принадлежащих вам объектов и то, облагается ли продажа IVA, меняют ставку. На консультации команда NEXO разбирает до задатка, какой режим применим, как посчитать налог по вашему объекту и составу покупателей, что нужно подготовить для подачи модели 600. Мы не пересчитываем налоги вместо ведомства и не обещаем результат. Записаться: консультация. Сравнить расходы покупки с арендой: арендовать или купить в Барселоне. Что проверить до задатка: nota simple и arras. Документы и запись в ведомства: услуга по документам, общий порядок после переезда: ВНЖ в Барселоне.

Частые вопросы

Связанные материалы

NEXO · Редакционный черновик · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.