Налог нерезидента с аренды недвижимости: modelo 210

Кто платит налог с аренды и по какой форме

Доходы от недвижимости в Испании облагаются налогом на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR), если собственник не налоговый резидент Испании. Основание: статья 13.1.g Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), которая считает доходы от испанской недвижимости полученными в Испании [1][4]. Тот, кто стал налоговым резидентом, платит IRPF, а не IRNR: об этом разбор налоги резидента и нерезидента.

Форма для нерезидента modelo 210. Единая форма позволяет декларировать доходы от аренды, прирост от продажи и imputed income от недвижимости [2]. Если недвижимость принадлежит супругам или нескольким лицам, каждый из них отдельный налогоплательщик и подаёт свою декларацию [4]. Короткий разбор формы: что такое modelo 210.

Когда нужно подавать modelo 210, а когда налог удерживает арендатор

Закон освобождает нерезидента от декларации по тем доходам, с которых налог уже удержан (статья 28.3 TRLIRNR). Всё зависит от арендатора [1][3].

AEAT перечисляет случаи, в которых обязанность подавать остаётся: доход выплачен тем, кто не обязан удерживать налог (retenedor) (аренда у физического лица вне экономической деятельности), imputed income, продажа недвижимости, возврат излишне удержанного налога [3]. Какой случай ваш, зависит от договора и арендатора.

Сколько составляет налог: база и ставка

База по общему правилу равна валовому доходу без вычета расходов. В аренде это сумма, которую вы получаете от арендатора по всем статьям, включая стоимость сданных вместе с недвижимостью предметов, без IVA [4]. Ставка 24 %. Для налогоплательщиков, резидентов другого государства ЕС, Исландии, Норвегии и (с 11 июля 2021 года) Лихтенштейна, действует 19 %, и они могут вычесть расходы, которые прямо связаны с испанским доходом и с ним неразрывно связаны [4][1]. Ставка определяется страной налогового резидентства: гражданин России или Казахстана, живущий налоговым резидентом в Германии, попадает в категорию ЕС.

Условные примеры для механики, не прогноз:

• Резидент вне ЕС и ЕЭЗ. Арендатор платит 800 € в месяц, год 9 600 €. Налог 24 % составляет 2 304 €. Расходы не вычитаются.
• Резидент ЕС. Тот же доход 9 600 €, подтверждённые связанные расходы 700 €. База 8 900 €, налог 19 % составляет 1 691 €.

Из налога можно вычесть только удержания, а также вычеты за пожертвования по закону об IRPF [4]. Если жильё сдавалось не весь год, остальные дни облагаются как imputed income пропорционально [4]. Если в Испании при аренде есть сотрудник на полной ставке, деятельность может быть признана предпринимательской через постоянное представительство и тогда налог считается по другим правилам [4].

Если недвижимость пустует или вы в ней живёте: imputed income

Нерезидент, физическое лицо, который владеет городской недвижимостью в Испании для личного пользования или оставляет её пустой, платит налог с условного дохода (renta imputada) [5]. Он считается по правилам IRPF: процент от кадастровой стоимости (valor catastral), которая указана в квитанции IBI. Общий процент 2 %. Для недвижимости в муниципалитетах, где кадастровые оценки вступили в силу в текущем или в десяти предыдущих налоговых периодах, 1,1 %. Для оценок, действующих с 1 января 2012 года, ставка 1,1 % применялась в 2023, 2024 и 2025 годах [5]. Сумма считается за целый год и уменьшается пропорционально дням, когда вы не владели недвижимостью или она была сдана. Расходы не вычитаются. Налог 24 % или 19 % [5].

Пример механики. Кадастровая стоимость 90 000 €, процент 1,1 %: условный доход 990 €, налог 24 % составляет 237,60 €. При проценте 2 %: доход 1 800 €, налог 432 €.

Какой процент применять за 2026 год, на 2 октября 2026 года официально не подтверждено: проверяйте страницу AEAT и BOE перед подачей.

Сроки подачи modelo 210 по аренде и imputed income

Данные на 2 октября 2026 года по странице AEAT [2]. Для аренды с 2024 года период группировки стал годовым вместо квартального [2]. AEAT приводит пример нерезидента из Норвегии с жильём в Аликанте, который сдаёт его с июля 2026 года и подаёт отдельно: доход за июль - сентябрь подаётся в первые 20 дней октября 2026, доход за октябрь - декабрь с 1 по 20 апреля 2027 [2]. Для imputed income за 2026 год срок начнётся 1 апреля 2027 [2].

Если результат к уплате и подача онлайн, платёж можно списать домициляцией в такие окна: для аренды при годовой группировке с 1 по 15 января (за 2024 и 2025 годы) или с 1 по 15 апреля (с 2026 года), для imputed income с 1 января (за 2025 год и раньше) или с 1 апреля (за 2026 год и дальше) до 23 декабря [2][8]. Возврат излишне удержанного налога запрашивается с 1 февраля следующего года и в течение четырёх лет [2].

Как подать и оплатить: порядок

1. Определите состав дохода и ставку: аренда или imputed income, страна вашего налогового резидентства, ваша доля в собственности.
2. Подготовьте идентификатор. Нужен NIF. Если его нет, в predeclaración AEAT предусмотрен код, который можно получить самому. Онлайн-подача требует электронного сертификата, а физические лица могут подавать через Cl@ve [8].
3. Заполните форму на сайте AEAT (Todas las gestiones, Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Modelo 210) или на бумаге по predeclaración [8].
4. Оплатите. Варианты: банк-партнёр в Испании с получением NRC, домициляция (со счетов банков-партнёров AEAT, а с 1 февраля 2024 года и со счетов других банков в зоне SEPA), перевод из-за границы в евро с идентификатором платежа, действующим 30 дней [8]. Подробнее: как оплатить налог онлайн через AEAT.
5. Подайте и сохраните квитанции. Если нужно вернуть излишний налог, приложите подтверждение счёта [9].

Подавать можно через представителя с доверенностью или через социального партнёра AEAT [8]. Резидентов третьих стран AEAT может обязать назначить представителя с резидентством в Испании, если это требуется из-за размера и характера дохода или из-за владения недвижимостью в Испании [10].

Документы и договоры об избежании двойного налогообложения

Если вы применяете льготу договора или вычет расходов как резидент ЕС или ЕЭЗ, нужен сертификат налогового резидентства из вашей страны, выданный её налоговым органом, срок его действия один год [9]. Удержания подтверждаются документами о них.

Конвенции Испании по умолчанию позволяют государству, где находится недвижимость, облагать доход от неё, независимо от того, это аренда или личное использование [4][5]. Конвенция Испании и России (статья 6) даёт Испании право облагать такой доход; соотношение этих правил с приостановлением статей Конвенции Россией с 2023 года разобрано в статье двойное налогообложение Россия и Испания. Зачёт испанского налога в стране вашего резидентства зависит от её законов, консультируйтесь там отдельно.

Типичные ошибки

• Считать, что при аренде физическому лицу налог удерживается автоматически. Он не удерживается, и modelo 210 подаёт нерезидент [7].
• Вычитать расходы, будучи резидентом страны вне ЕС и ЕЭЗ: для них база это валовой доход [4].
• Применять 19 % по гражданству, а не по стране налогового резидентства [4].
• Забыть про imputed income за пустующую или личную недвижимость [5].
• Смешать сроки: для аренды при годовой группировке и для imputed income они разные [2].
• Подать один modelo 210 за семью. Совладельцы подают отдельно [4].
• Платить из-за границы не в евро или без идентификатора платежа: перевод вернут, комиссии за ваш счёт [8].
• Продолжать подавать modelo 210 после того, как вы стали налоговым резидентом Испании: правила другие, см. что такое IRPF.

Когда нужен индивидуальный разбор

Разбор нужен, если недвижимость в общей собственности, если вы то сдаёте, то используете жильё, если арендатор организация, если вы меняете страну резидентства или переезжаете в Испанию, если дело касается продажи. Налоговое заключение по вашему случаю даёт налоговый консультант. Налоговых схем и способов занизить доход мы не предлагаем.

С чем мы можем помочь

Команда NEXO в Барселоне помогает собрать документы по недвижимости и аренде, определить, кто подаёт modelo 210 и в какие сроки, и подготовить вопросы налоговому консультанту. Первая консультация: 30 минут бесплатно, полная консультация: 121 € за 45 минут. Запись: консультация. Страница услуги: документы; если вы планируете переезд в Испанию и становитесь резидентом, смотрите ВНЖ в Барселоне.

Частые вопросы

Связанные материалы

NEXO · Редакционный черновик · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.