Comprar una propiedad inmueble en España a un no residente: orden en Cataluña

¿Puede un extranjero comprar bienes inmuebles en Cataluña sin permiso de residencia?

Puede ser. No se requiere permiso de residencia ni residencia: se necesita un número de identificación de un extranjero (NIE), que la Ajuntament de Barcelona llama requisito legal de compra, y por lo general una cuenta bancaria para el pago de una deuda. [1]. ¿Cómo conseguir una NIE? NIE en BarcelonaMás detalles sobre por qué no tenemos permiso de residencia, como lo hacemos en el material. sobre la compra sin permiso de residencia.

Esta regla tiene tres reservas que no se escriben con suficiente claridad.

La Ley 8/1975, relativa a las zonas de defensa, permite determinar las zonas en que los extranjeros necesitan autorización militar para comprar bienes inmuebles; la lista de zonas se establece por decreto del Gobierno [2]No encontramos esa restricción para el apartamento de Barcelona, pero aún así, la dirección es de un notario y un abogado, y no hemos abierto una lista completa de zonas.

La Ley 11/2025 amplió los casos en que las autoridades de Cataluña pueden ejercer el derecho tanteo y retracto: en la venta de viviendas en una zona de mercado tenso, si es propiedad de un gran propietario legal del registro, y en la transferencia de viviendas de una subasta administrativa o judicial. [6]. No se ha incluido en esta regla la construcción de nuevas estructuras en el primer año posterior a la cédula de habitabilidad [6]Pregúntele al notario si su objeto está en juego.

En tercer lugar, la inversión inmobiliaria no permite la residencia, y desde el 3 de abril de 2025, los artículos 63 y 64 de la Ley 14/2013 sobre el visado de inversión han sido descontados. [3]I. La razón de la migración se elige por separado, como se describe en el artículo sobre la cerrada Golden Visa.

Procedimientos de compra graduales

1. Define su estado y su presupuesto. Los impuestos y la rendición de cuentas dependen de si es residente o no según las normas fiscales. sobre los impuestos sobre los residentes y no residentesSi necesitas una hipoteca, el banco evalúa al prestatario con sus propias reglas: hipoteca no residente.
2. Consigue una NIE y abra la cuenta. NIE necesita ser identificador de parte de la transacción. [1][11].
3. Comprueba el objeto y el vendedor. Pida nota simple, pida cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, datos sobre deudas a la comunidad de propietarios. Los documentos que el vendedor debe entregar se enumeran en el sitio web Generalitat. [12][20].
4. Firma el contrato con el depósito. En él se indican el precio, el plazo de la notario, las condiciones de la renuncia y las consecuencias. nota simple y arras.
5. Seleccione un notario y firme la escritura pública. El comprador puede elegir al notario por sí mismo [20]El notario identifica a las partes, verifica los poderes y la forma de pago. Paga como recomienda: transferencia de su cuenta a la cuenta del vendedor.
6. Paga el impuesto. El impuesto automático no se cancela: el comprador entrega el modelo 600 en Agència Tributària de Catalunya y paga dentro del mes siguiente a la fecha de la transacción [13]Normalmente se le asigna a un notario, a un hestórico o a un abogado.
7. Registrad vuestras credenciales. La inscripción en el Registro de la Propiedad protege al comprador de terceros: los títulos que no figuran en el registro no son perjudiciales para terceros (artículo 32 Ley Hipotecaria) [14].
8. Después de la transacción Se encargan de la transición de IBI, los pagos de servicios públicos y los pagos a la comunidad de propietarios. Cómo conectar la luz y la Internet.

¿Qué comprobar antes de que se despierte?

El depósito te ata a la transacción, así que las pruebas se hacen antes. Primero: nota simple del Registro de la Propiedad. Muestra el propietario, el objeto y las limitaciones, pero es de carácter informativo y refleja el momento de la emisión. [15]Segundo: documentos que el vendedor debe entregar al comprador en virtud de las normas de Cataluña: cédula de habitabilidad, certificado y etiqueta de eficiencia energética, planes y garantías para la construcción, incluido un seguro de 10 años, sin el cual la nueva casa no se inscribiría en el registro [12].

Tercero, información del vendedor y agente. Antes de pagar cualquier suma, debe indicar la identificación de la vivienda con un área útil, el precio total de los impuestos, las condiciones de venta y las sanciones por infracción, y cualquier suma que se haya pagado confirma el documento. [20].

Cuarto: examine las deudas de la comunidad de propietarios y de la IBI, que no se ven de nada simple, sino que se solicitan al vendedor y al administrador de la casa. Para los documentos de la lista obligatoria (planes, cédula, nota registral, estatutos de la comunidad, certificado de eficiencia energética), Agnència Catalana del Consum indica que el comprador no paga por recibirlos. [20].

Notario, origen del dinero y declaración de inversiones

Los notarios españoles están obligados a aplicar la Ley 10/2010 sobre la lucha contra el blanqueo de dinero: identifican a cada participante mediante documentos, determinan el beneficiario y controlan las transacciones, incluido el origen de los fondos (arts. 3, 4 y 6) [9]El no residente debería reunir por adelantado los estados de cuenta bancarios, el contrato de venta de bienes u otros documentos de origen de los fondos. Los documentos que solicite un notario determinado dependen de él y de los riesgos de transacción.

Documento separado para inversores extranjeros: Declaración de inversión en Registro de Inversiones Exteriores: La compra de bienes inmuebles en España por un no residente debe ser declarada si el precio de una instalación supera los 500.000 yo. El umbral se aplica a cada instalación por separado. [7]Si el notario español participó, la fecha se considera la fecha de formalización en el notario, y la copia del documento en el Registro se transmite al Consejo General del Notarido a petición del Registro [8]Si el dinero viene de una jurisdicción que España considera no cooperativa, la declaración es necesaria con cualquier cantidad. [7].

No está claro cómo se aplican estas reglas a una persona con TIE o DNV española que se ha convertido en residente fiscal: no lo encontramos en el expediente público, pregunte a su abogado.

Impuestos y gastos del comprador en Cataluña

Lo que paga depende del vendedor y del tipo de vivienda. Si se vende a un particular, el impuesto ITP; si el constructor y la vivienda son nuevas, IVA más AJD. [4]El calificador de operaciones AEAT ayuda a definir el modo [4].

Las tasas más bajas (5%, 4% y 3%) se refieren a la compra de una vivienda única para determinadas categorías, como los jóvenes menores de 35 años (con un límite de ingresos) o las familias numerosas, y a los municipios rurales [5]Para un no residente que compra una segunda vivienda, normalmente no son adecuados. [17]La subestimación no funciona.

El resto de los gastos son el notario y el registro, que se consideran por las arancelías del Estado, y el hestor por contrato. [16]Si toma una hipoteca, el banco paga los gastos notarials de la hipoteca y el registro de la fianza, la evaluación la paga el prestatario (artículo 14 Ley 5/2019) [18]II. Examen detallado de los impuestos: Impuesto sobre la compra de bienes inmuebles en Cataluña.

El impuesto sobre el aumento del valor de la tierra (plusvalía municipal) es pagado por el vendedor, a menos que las partes hayan acordado otra cosa [16]Pero si el vendedor no residente es un vendedor físico, el comprador será acusado como un contribuyente suplente en plusvalía (artículo 106.2 TRLRHL) y estará obligado a mantener el 3% del precio y a pagarlo en impuestos (artículo 25.2 TRLIRNR) [10][19]Discuta esto con el abogado antes de firmar el acuerdo.

Errores típicos de no residentes

• Paga el depósito antes de verificar el nota simple y los documentos del lugar.
• Usando la antigua tasa IPP: hasta el 26 de junio de 2025, el 10% de las transacciones eran de hasta 1.000.000 yo, y ahora el umbral es de 600.000 yo. [5].
• Se cree que la compra da permiso de residencia y que construyen planes de visado en el apartamento que compran. [3].
• No se averigua si el apartamento es vendido por un no residente: el comprador tiene que retener el 3% [10].
• Depende de la información oral del agente sobre los pagos a la comunidad y del IBI en lugar de los informes.
• La base impositiva se reduce a escritura. [17].
• No escogieron al notario, aunque la Agnència Catalana del Consum subraya este derecho del comprador [20].

Una vez comprados: ¿qué hacer un no residente?

Después de escritura, debes registrarlo, cambiar los datos de IBI y la comunidad, conectar los servicios. El propietario no residente de la vivienda en España presenta una declaración de impuestos sobre los ingresos inmobiliarios de la manera descrita en el artículo. de los no residentes en régimen de arrendamiento; en el caso de las viviendas no utilizadas, consulte las normas y tasas separadas en el sitio web de AEAT. Si se muda más tarde y se convierte en residente, las normas cambiarán. El registro de residencia (padrón) se refiere a la residencia real y no a la propiedad: empadronamiento en Barcelona.

¿ Con qué podemos ayudar?

El equipo NEXO de Barcelona acompaña los acuerdos de vivienda: explica el orden, verifica los documentos y impuestos con el abogado y el hedor y ayuda a reunir el paquete para el notario. No llamamos portales y agencias específicos y no prometemos resultados. ConsultaSi necesitas un permiso de residencia en paralelo, mira. servicios de documentación y orden general en la sección Permiso de residencia en Barcelona. Comparar la compra con el alquiler es una ayuda para el artículo. Alquiler o compra en Barcelona.

Cuestiones frecuentes

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NEXO · Texto de redacción · Fuentes consultadas 02.10.2026 · No sustituye a la consulta jurídica individual.