Купить недвижимость в Испании нерезиденту: порядок в Каталонии

Коротко

Купить можно, но нужен NIE. Ajuntament de Barcelona называет его юридическим требованием покупки жилья и советует заранее иметь банковский счёт [1]. Общего запрета на покупку иностранцем мы в источниках не нашли. В отдельных «зонах ограниченного доступа» по Ley 8/1975 нужна военная авторизация [2].
ВНЖ покупка не даёт. Статьи об инвесторской визе (Golden Visa) в Ley 14/2013 лишены содержания с 3 апреля 2025 года [3].
Порядок: NIE и счёт, проверка объекта и nota simple, договор с задатком (arras), нотариальная escritura, налог по модели 600 в течение месяца, запись в реестре [1][4].
Налог в Каталонии: вторичное жильё платит ITP по 10 % при цене до 600 000 €, выше ставка растёт до 13 %. Новостройка платит IVA 10 % и AJD 1,5 % [4][5][6].
Нотариус идентифицирует стороны и может проверять происхождение денег по Ley 10/2010. Если нерезидент покупает один объект дороже 500 000 €, подаётся декларация инвестиций D-2A в течение месяца [7][8][9].
Если продавец нерезидент, покупатель удерживает 3 % цены и вносит их в налоговую в счёт налога продавца (статья 25.2 TRLIRNR) [10].

Можно ли иностранцу купить недвижимость в Каталонии без ВНЖ

Можно. Для покупки не нужно ни разрешение на проживание, ни резидентство: нужен идентификационный номер иностранца (NIE), который Ajuntament de Barcelona называет юридическим требованием покупки, и, как правило, банковский счёт для платежей [1]. Как получить NIE, мы описали в статье NIE в Барселоне. Подробнее о том, зачем это нужно без ВНЖ, пишем в материале о покупке без ВНЖ.

У этого правила три оговорки, о которых мало пишут.

Первая: зоны ограниченного доступа. Ley 8/1975 о зонах обороны разрешает определять зоны, где иностранцам нужна военная авторизация на покупку недвижимости; список зон устанавливается постановлением правительства [2]. Для городской квартиры в Барселоне мы такого ограничения не нашли, но адрес всё равно проверяют нотариус и юрист, а полного перечня зон мы не открывали.

Вторая: право преимущественного выкупа Generalitat. Ley 11/2025 расширила случаи, когда власти Каталонии могут воспользоваться правом tanteo y retracto: при продаже жилья в зоне напряжённого рынка, если им владеет крупный владелец-юрлицо из реестра, а также при передаче жилья из административного или судебного аукциона [6]. Новостройки в первый год после cédula de habitabilidad из этого правила исключены [6]. Спросите нотариуса, подпадает ли ваш объект.

Третья: инвестиции в недвижимость не дают ВНЖ. С 3 апреля 2025 года статьи 63 и 64 Ley 14/2013 об инвесторской визе лишены содержания [3]. Миграционное основание выбирают отдельно, как описано в статье о закрытой Golden Visa.

Пошаговый порядок покупки

Определите свой статус и бюджет. Налоги и отчётность зависят от того, резидент вы или нет по налоговым правилам. Различия мы описали в статье о налогах резидента и нерезидента. Если нужна ипотека, банк оценивает заёмщика по своим правилам: ипотека нерезиденту.
Получите NIE и откройте счёт. NIE нужен как идентификатор участника сделки [1][11].
Проверьте объект и продавца. Закажите nota simple, попросите cédula de habitabilidad, сертификат энергоэффективности, данные о долгах перед сообществом собственников. Документы, которые продавец обязан передать, перечислены на сайте Generalitat [12][20].
Подпишите договор с задатком (arras). В нём фиксируют цену, срок до нотариуса, условия отказа и последствия. Подробный разбор: nota simple и arras.
Выберите нотариуса и подпишите escritura pública. Покупатель вправе выбрать нотариуса сам [20]. Нотариус идентифицирует стороны, проверяет доверенности и способ оплаты. Платите так, как он советует: переводом с вашего счёта на счёт продавца.
Заплатите налог. Автоматически налог не списывается: покупатель сам подаёт модель 600 в Agència Tributària de Catalunya и платит в течение одного месяца с даты сделки [13]. Обычно это поручают нотариусу, гестору или адвокату.
Зарегистрируйте право. Запись в Registro de la Propiedad защищает покупателя от третьих лиц: титулы, не внесённые в реестр, не вредят третьим лицам (статья 32 Ley Hipotecaria) [14].
После сделки оформляют переход IBI, коммунальных платежей и платежей сообществу собственников. Об электричестве, воде и интернете: как подключить свет и интернет.

Что проверить до задатка

Задаток привязывает вас к сделке, поэтому проверки делают до него. Первое: nota simple из Registro de la Propiedad. Она показывает собственника, объект и ограничения, но носит информационный характер и отражает момент выдачи [15]. Второе: документы, которые по правилам Каталонии продавец обязан передать покупателю: cédula de habitabilidad, сертификат и этикетка энергоэффективности, планы, а для новостройки гарантии, включая десятилетнюю страховку, без которой новый дом не внесут в реестр [12].

Третье: информация от продавца и агента. Перед внесением любой суммы вам должны назвать идентификацию жилья с полезной площадью, общую цену с налогами, условия продажи и санкции за нарушение, а любую внесённую сумму подтверждает документ [20].

Четвёртое: проверьте долги по сообществу собственников и IBI. Они из nota simple не видны, их запрашивают у продавца и у администратора дома. Для документов из обязательного перечня (планы, cédula, nota registral, устав сообщества, сертификат энергоэффективности) Agència Catalana del Consum указывает, что покупатель не платит за их получение [20].

Нотариус, происхождение денег и декларация инвестиций

Испанские нотариусы входят в число лиц, обязанных применять Ley 10/2010 о противодействии отмыванию денег: они идентифицируют каждого участника по документам, определяют бенефициарного владельца и ведут контроль операций, включая происхождение средств (статьи 3, 4 и 6) [9]. Нерезиденту стоит заранее собрать банковские выписки, договор о продаже прежнего имущества или иные документы об источнике средств. Какие именно документы попросит конкретный нотариус, зависит от него и от рисков сделки.

Отдельный документ для иностранных инвесторов: декларация об инвестициях в Registro de Inversiones Exteriores. Покупка недвижимости в Испании нерезидентом подлежит декларации, если цена одного объекта превышает 500 000 €. Порог применяют к каждому объекту отдельно. Форма D-2A, срок один месяц с даты инвестиции [7]. Если участвовал испанский нотариус, датой считается дата формализации у нотариуса, а копию документа в Registro передаёт Consejo General del Notariado по запросу Registro [8]. Если деньги приходят из юрисдикции, которую Испания считает некооперативной, декларация нужна при любой сумме [7].

Остаётся неясным, как эти правила применяют к человеку с испанским TIE или DNV, ставшему налоговым резидентом: в открытых материалах мы этого не нашли, спрашивайте адвоката.

Налоги и расходы покупателя в Каталонии

Что вы платите, зависит от продавца и типа жилья. Если продаёт частное лицо, налог ITP; если продаёт застройщик и жильё новое, IVA плюс AJD [4]. Квалификатор операций AEAT помогает определить режим [4].

Операция	Налог	Ставка в Каталонии
Вторичное жильё, цена до 600 000 €	ITP	10 % [5]
Вторичное жильё дороже 600 000 €	ITP, прогрессивная шкала	11, 12 и 13 % для частей цены выше 600 000, 900 000 и 1 500 000 € [5]
Новостройка (первая передача)	IVA и AJD	IVA 10 %, AJD 1,5 % [4][16]
Покупатель считается крупным владельцем жилья	ITP	20 % с 27.06.2025 [5]

Пониженные ставки (5 %, 4 % и 3 %) относятся к покупке единственного жилья для проживания определёнными категориями, например молодёжи до 35 лет (с ограничением по доходу) или многодетным семьям, и к сельским муниципалитетам [5]. Для нерезидента, покупающего второе жильё, они обычно не подходят. Налоговая база: наибольшая из трёх величин, то есть цена, заявленная стоимость и официальная референтная стоимость из кадастра [17]. Занижение цены не работает.

Остальные расходы: нотариус и реестр, которые считают по государственным аранселям, и гестор по договорённости [16]. Если вы берёте ипотеку, нотариальные расходы по ипотечной escritura и регистрацию залога несёт банк, оценку оплачивает заёмщик (статья 14 Ley 5/2019) [18]. Подробный разбор налогов: налоги при покупке недвижимости в Каталонии.

Налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal) платит продавец, если стороны не договорились иначе [16]. Но если продавец физлицо-нерезидент, покупатель подставляется как «заместитель налогоплательщика» по plusvalía (статья 106.2 TRLRHL) и обязан удержать 3 % цены и внести их в налоговую (статья 25.2 TRLIRNR) [10][19]. Обсудите это с юристом до подписания договора.

Типичные ошибки нерезидентов

Платят задаток до проверки nota simple и документов объекта.
Пользуются старой ставкой ITP: до 26 июня 2025 года 10 % действовали для сделок до 1 000 000 €, сейчас порог 600 000 € [5].
Считают, что покупка даёт ВНЖ, и строят визовые планы на купленной квартире [3].
Не выясняют, продаёт ли квартиру нерезидент: тогда покупатель обязан удержать 3 % [10].
Полагаются на устную информацию агента о платежах сообществу и IBI вместо справок.
Занижают цену в escritura. База налога берётся по максимуму из цены, заявленной стоимости и референтной стоимости [17].
Не выбирают нотариуса сами, хотя Agència Catalana del Consum подчёркивает это право покупателя [20].

После покупки: что делать нерезиденту

После escritura нужно оформить запись в реестре, поменять данные по IBI и сообществу, подключить услуги. Нерезидент владелец жилья в Испании подаёт налоговые декларации по доходам от недвижимости в порядке, описанном в статье о налоге нерезидента с аренды; применительно к неиспользуемому жилью отдельные правила и ставки смотрите на сайте AEAT. Если позже вы переедете и станете резидентом, правила изменятся. Регистрация по месту жительства (padrón) связана с реальным проживанием, а не с владением: empadronamiento в Барселоне.

С чем мы можем помочь

Команда NEXO в Барселоне сопровождает сделки с жильём: объясняет порядок, проверяет вместе с адвокатом и гестором документы и налоговую часть и помогает собрать пакет для нотариуса. Мы не называем конкретные порталы и агентства и не обещаем результат. Записаться: консультация. Если параллельно нужен ВНЖ, посмотрите услугу по документам и общий порядок в разделе ВНЖ в Барселоне. Сравнить покупку с арендой поможет статья арендовать или купить в Барселоне.

Частые вопросы

Нужен ли ВНЖ, чтобы купить недвижимость в Испании?

Нет. Для покупки нужен NIE, который Ajuntament de Barcelona называет юридическим требованием, и, как правило, банковский счёт [1]. ВНЖ покупка не даёт: статьи об инвесторской визе в Ley 14/2013 лишены содержания с 3 апреля 2025 года [3].

Какие налоги платит нерезидент при покупке квартиры в Каталонии?

Покупатель вторичного жилья платит ITP: 10 % при цене до 600 000 €, выше ставка растёт до 13 % [5]. При покупке новостройки платят IVA 10 % и AJD 1,5 % [4][16]. Декларацию подают по модели 600 в течение месяца [13]. Нотариус и реестр оплачиваются отдельно.

Нужно ли декларировать покупку недвижимости как иностранную инвестицию?

Да, если нерезидент покупает один объект дороже 500 000 €: форма D-2A, срок один месяц с даты инвестиции [7]. При участии испанского нотариуса данные передаёт Consejo General del Notariado по запросу реестра [8]. Если средства из некооперативной юрисдикции, декларация нужна всегда [7].

Можно ли купить квартиру без поездки в Испанию?

Юридически возможно через доверенность и подписание у нотариуса, но мы не нашли официального разъяснения порядка для нерезидентов. Нотариус всё равно идентифицирует участников и проверяет полномочия представителя [9]. Условия зависят от случая и нотариуса.

Что будет, если продавец нерезидент?

Покупатель обязан удержать 3 % цены и внести их в налоговую в счёт налога продавца (статья 25.2 TRLIRNR) [10]. Кроме того, при plusvalía покупатель становится заместителем налогоплательщика, если продавец физлицо-нерезидент (статья 106.2 TRLRHL) [19].

Влияет ли покупка недвижимости на получение ВНЖ?

Нет, отдельного права на проживание она не создаёт. Миграционное основание (DNV, no lucrativa, учёба и другие) выбирают отдельно и проверяют его условия [3]. Подробнее: статья о закрытой Golden Visa.

Сколько времени занимает покупка недвижимости в Каталонии?

Официального срока нет. На сайте города написано, что договор у нотариуса подписывают обычно через два месяца после договора с задатком [1]. Срок зависит от проверки объекта, банка и сторон.

Основано на первоисточниках

Источники просмотрены 02.10.2026. Консолидированные тексты и справочные страницы ведомств носят информационный характер: для правового применения учитываются официальные публикации, изменения и конкретные обстоятельства. Материал не прошёл персональную проверку адвокатом.

Превратите информацию в вопросы.

Навигатор поможет собрать темы к индивидуальному разбору. Он не определяет право на ВНЖ и не отправляет заявку.

Собрать памятку

Условия работы NEXO: консультация 30 минут бесплатно, полная консультация 121 € за 45 минут; стоимость ведения считается по смете, пошлины и переводы оплачиваются отдельно. Правовую часть ведёт адвокат команды, налоговую и административную graduada social. Подробнее: о команде.

Хотите пройти путь самостоятельно? Пошаговая инструкция: вид на жительство в Барселоне: от empadronamiento до TIE и маршрутные листы по основаниям.

NEXO · Редакционный черновик · Источники просмотрены 02.10.2026 · Не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.